URBANISME - action en démolition et article L. 480-13 du code de l’urbanisme : aucun seuil de gravité du préjudice n’est exigé

Par un arrêt particulièrement important en date du 1er octobre 2026 (Cass. 3ème civ., n°24-14.709), la Cour de cassation apporte une précision essentielle concernant les conditions de mise en œuvre de l’action en démolition prévue par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, des voisins avaient obtenu l’annulation d’un permis de construire et sollicitaient, devant le juge judiciaire, la démolition de la construction litigieuse. À l’appui de leur demande, ils invoquaient plusieurs préjudices, notamment une aggravation de la vue directe sur leur propriété ainsi qu'une perte d’ensoleillement. Si la cour d’appel avait reconnu l’existence de ces préjudices, elle avait toutefois estimé que leur gravité était insuffisante pour justifier la démolition de l’ouvrage.

Par son arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle considère en effet que, dès lors qu’un préjudice personnel est établi et qu’il existe un lien de causalité direct entre ce préjudice et la violation de la règle d’urbanisme ayant entraîné l’annulation du permis de construire, le degré de gravité du préjudice est indifférent.

En conséquence, sauf impossibilité, le juge doit ordonner la démolition de la construction dès lors que celle-ci est nécessaire pour mettre fin au préjudice résultant de la violation de la règle d’urbanisme.

Autrement dit, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne subordonne pas l’action en démolition à un seuil minimal de gravité du préjudice : la démonstration d’un préjudice personnel, directement causé par la violation de la règle d’urbanisme, suffit à justifier la démolition, sous réserve des autres conditions légales applicables.